[评楼论房]对楼市调控政策的逻辑思考(非专业人士请绕道)

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首先我觉得这次调控是一次全方位的立体精确打击。以往仅仅是金融部门，如银行参与其中，而这次不仅有金融政策，也有土管部门打击屯地行为，也有建设部门规范销售管理，也有证监部门防止圈地融资，也有发改委从源头立项管理，更有财税部门的收入调节，等等。这一套组合拳使得狠、也打得准。如果政策认真执行，对于房地产业来说不异于釜底抽薪。



其次综观所有政策以及预期政策，决策层是故意拉长政策效应的时间跨度。两天内密集出台多条政策，多部门联合绞杀，速度之快、力度之大，始料未及！但是这并不是最可怕的，高层不断放风，对房产保有环节课征新税（据传北京、上海、重庆和深圳已经国务院批准今年内开征房产税，一年后全国铺开），这就像悬在楼市头顶的达摩克利斯之剑，随时都可能落下来，让人不寒而栗！



第三，银监会有种种迹象表明要将贷款余额中的涉房类贷款比例降至合理范围。这是重拳出手之前的先兆。在中国金融体系的稳定关系着国家的长治久安和国家战略，以往的调控之所以没有取得效果，原因之一就是投鼠忌器——房价下跌要死也是银行先死。



第四，中央和地方的税制改革有加速的迹象。朱时代的税制改革让企业所得税中央取大头，作为交换，地方政府取土地收入的大头，所以导致了目前地方政府的土地财政，也间接推动了房价的猛涨。这一点中央不可能没有看清楚，也不可能没有意识到任其发展下去的危害性。



第五，地方融资平台的重新建设。审计署的报告完全暴露了地方政府的融资平台的脆弱性，在这种情况下如果要马上改变土地财政的现实，地方政府破产只是一个时间问题，所以只能徐徐而治，但也给我提了一个醒，一旦完成改革，楼市，呵呵，就要变天了。



第一项和第二项，是决策层有意而为之，目的是为了第三、四、五项的改革争取时间和空间。另外，从长远看人民币的汇率必升无疑，而且应该采取逐渐缓慢可控的升值原则，这将导致热钱的涌入，间接推高房价。还有，国内资源类价格改革也箭在弦上，不得不发（否则一来这种刻意压低资源类价格引进外资的方式无法可持续发展，二来缓解人民币升值压力——中国外贸顺差过大主要原因有二：1、汇率确实被低估；2、国内资源类价格被人为压低），为了响应中央的管理好通货膨胀预期，楼市的降温已成政治任务，不得不完成。



中国目前已经处于人口红利的中后段，已迎来“刘易斯”转折，未来5-10年成本推动型的通货膨胀已属必然。在这样的情况下如果不强力干预楼市，结果很可能类同日本的楼市泡沫破裂。用多年的的温和的通货膨胀，加上房价的缓慢的的上升，可以降低房价的实际增长，不失为一种在目前看来不错的选择。


从证监会加入住建部牵头的住房工作领导小组开始，不祥的预感就已经有了。感觉楼市这把玩大了！

目前的政策只是所有政策储备中相比之下最不具备杀伤力的——在中国对楼市的影响最直接的是税收政策，而不是金融或货币政策——决策层目前也在对住房保有环节研究开征的税种，并且不断放风，我称之为“威吓性清场”，但是最要命的是目前的货币政策也刚好进入到该拐的岔口，如果从第二季度开始真正意义上收紧货币政策，如进入加息周期（去年在日记中我预计是下半年），那么宏观和微观的政策效应一叠加，即使政策层面的执行力度有折扣，市场趋紧预期也自然而然会形成，这是非常可怕的结局。

这一次高层对楼市的调控可以说只能成功，不许失败，已经破釜沉舟了，如果这次调控成了空调，那么调控期间积压的需求会在将来的某个点上集中释放，而且通货膨胀的预期会为该次房价的报复性反弹推波助澜，这样的话，问题就不是一般的严重。所以说，无论从哪个角度分析，这次调控都是不达目的不罢休的。

楼市的分化是一条可以走的路，也就是以前我说过的新加坡模式。

以下是引用moonblue的发言：
RE:对楼市调控政策的逻辑思考(非专业人士请绕道)
税制改革已经十分迫切了,要想改变土地财政,必须先进行税制改革,调整中央地方收入分成比例.对第五条,我的看法是,天还是变不了的,首先,保障性住房推进的力度和广度远远没有我们想象的快,10年内不一定能够完...

70%的土地用于建棚户区改造房、保障性住房和中小套型。别说覆盖率难以快速提升，单说如果按照供地——建设——投入使用，这么一个简单流程操作，市场实际效用发挥需要至少2年时间。但是这个政策对于预期的影响作用不容低估，政策的作大作用就是影响预期，引导资源的重新配置。

学习，做为参考

远的不说，就说近的。省里、市里就要制定出台相关政策意见。相关数据显示，湖城房产市场是明显供大于求。任由房地产无节制地疯狂发展，透支的不仅是民富，也是国力。这次，估计是动真格的了。