[评楼论房]和一周8天共同探讨国际小商品城的若干问题

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投资本身就是一种机率行为，只有高低之分，没有绝对的说法。对于商业地产，依据一定的原理和经验，结果是能在一定程度上判断出来的。这个项目存在一些问题，我举例来说一下。

1、商业项目的商铺价格是由租金决定的，而租金是该商铺所销售的产品的平均利润率决定的。这些原理不是人为可以决定的。所以一些项目提出第一、二、三年的回报率是7%、8%、9%都是人为确定的，而且这个回报率是开发企业自己定的，一不透明（到底市场能接受的实际租金是多少没人知道，那当然就没有办法判断到底有没有7、8、9个点的回报率，如果没有，则这样的销售价格是没有支撑的）；二人为操控（从价格上直接扣除三年的租金这种方式说到底就是开发企业的数字游戏，定一个目标价格，然后销售的时候拉升一定幅度，再优惠给你，也许最后的销售价格比目标价格还高一点）。

2、湖州缺乏产业基础。一个好的商业项目是当地产业发展到一定阶段的必然产物。比如说义乌，那里的轻工业是非常发达的，到处都是家庭作坊，到处都是工业区。这个项目在选址上看得出是定位瞄准全国市场甚至国际市场，可是湖州一无产业基础，二无出口优势，三有全国城市专业市场在前，四无政策扶持，五无后发优势，要很好发展起来，难。再说现在电子商务的迅猛崛起已经蚕食了相当部分传统商业项目的份额，甚至颠覆了传统交易行为，大大节约了交易费用和成本。

3、布局有问题。主打小商品，兼营12大种类。说实在的，这个项目有点像巨大的迷宫，而且出入口太多，很难汇集人气，也没办法利用人流制造商业氛围。这会加长市场的培育期，加大培育难度。凡是成功的商业项目在结构和布局上基本都遵循简单原则。

4、统一经营的时间太短。三年对于一个市场来说太短了，但对于销售来说，足够了。三年里市场刚刚站稳脚跟，目前的经营格局很可能被投资者在高租金的吸引下打乱，一个直接的结果就是当年的业态规划要服从市场意志，业态的规划完全被租金的高低和商品的平均利润率打乱。


本文为个人观点，未经考证，确有不实之处，陋文以博一笑。

关于第一点，我想明确一个概念。你的观点是从商业运营和操作概念出发的，说穿了，其实质是一种人为的利益分配格局的确立——所有权、经营权和收益权三权分立之后，开发企业、经营业主和产权所有人的利益分配安排，这和商业项目经过市场自然选择之后确立的商业物业符合市场实际的价值体系是不一样的。

在这里我想有必要重申一下我的观点：按照市场规律商业物业的价格是由其租金决定的，而其租金是由物业市场供求关系和所承载商品的利润率决定的。这和古典经济学中本金和利息的关系很接近。所以物业的价格、其租金和租户的经营收益三者所形成的利益格局就是一个市场博弈的过程（租金的实质是参与分配经营所产生的剩余价值，这种参与会随着市场的波动而波动），在市场动态的变化中达到一种脆弱的平衡。但归根到底，商品的利润率决定着租金的价格和商业物业的价格，毕竟如果利润达不到房租商家是很难长期经营下去的，市场会进行自动的优胜劣汰选择。这就是为什么我们在成熟的中心商圈几乎看不到利润率非常低的产品的原因之一。

所以7—9点的回报率肯定是一个人为确定的数值，而不是经过市场优胜劣汰之后沉淀下来的、有广泛且扎实市场基础的数值，只是为了方便商业操作。另外，7—9个点的回报率是不是租赁商家所出的货真价实的租金、并且是不含开发企业的补贴（如果注水这是很严重的，有价格操纵的嫌疑，如果没有应该公开租赁合同），又因为该项目采用的异地招商、本地出售的方式，让信息更加不对称起来，外人很难知道，我也说不准。

关于第二点我就更纳闷了，既然是定位浙北、皖东、苏西南地区的批发配套，那又为什么冠之“国际”二字？另外你说的经营面积问题，我认为这不是问题，举个例子。当时湖州的银泰在实力和规模都不及浙北的情况下，盲目与浙北搞同质化竞争，进行相同业态经营，后来垮了，可是一直在搞错位竞争、经营中低端消费品的观风日子过得却很滋润，后来银泰效仿观风，才有了起色。如果事后我们考虑一下，当时银泰如果不转型错位经营，而是根据经营面积有限的实际情况，细分目标客户群，锁定白领女性和婴幼儿消费品，做精做细市场分类，靠规模优势压制竞争对手的浙北是很难在特定产品上调整策略与之竞争的，毕竟船大难掉头。所以经营面积的大小不是决定因素。

另外，你的节约运输成本一说是站不住脚跟的。假设国际小商品城的货物从义乌批进，走杭金衢高速至湖州，再由湖州批发给苏西南地区，相比较苏西南地区直接从义乌批货再出售，中间至少省去了一道仓储物流及配套成本（湖州），和一道中间批售商的利润成本，以及税收和经营场地使用成本。以前在交通和信息闭塞的情况下，这样的情况是存在的，所以被一些经济学家称之为“闭塞代价”，可是现在不一样了。

湖州我个人认为湖州前两年缺乏成为商品集散地的先天优势：1、从运输的成本上来说海运是最廉价的，铁运其次，陆运再次，而空运是最贵的。作为低成本低技术含量的加工制造业没有必要空运，但也由于海运不现实（内贸），最理想的是铁运，其次选择是陆运，所以要想成为商品集散地，城市必须在交通网络枢纽地带或者沿线地带。很遗憾湖州铁运不行，陆运随着三条高速公路的陆续通车，会产生一定好转。2、湖州缺乏小商品的产业基础及配套。远的不说，就说织里的童装行业为什么这么兴盛。那里的上下游企业大量存在，且充分市场化竞争，也已形成完善的产业链。整一个价值链已扁平化，非常具有竞争力。政府政策又经过十多年的产业扶持、培育、升级，最近又在完善供应链……最终还是那句话：一个好的商业项目是当地产业发展到一定阶段的必然产物。3、政策的支持。要想形成市场，尤其在目前激烈的竞争中站稳脚跟，没有政策的扶持以达到制造非对称的竞争优势是很难有所作为的，全国性的或者区域性的产业一般性还不是地级市所掌管的那些税费减免能做到的。

电子商务这事情我想也没有必要多说了，你说的问题，我回答不了，但是今年600多万高等教育毕业的学生能回答。


先说这些吧，还有事情要做，过两天再写。


本文为个人观点，未经考证，确有不实之处，陋文以博一笑。

以下是引用ivan0627的发言：
RE:和一周8天共同探讨国际小商品城的若干问题
看了露桥的观点，基本上还是赞成的.
本人也是在广州做外贸的，但你说的少了一到中间批售商的利润成本，以及税收和经营场地使用成本, 我到不是很认同.
因为我不是很清楚这里的经营者为什么要去义乌小商品城拿货,完全可以从义乌的工厂直接批发，这样来说，相对于义乌小商品城高昂的租金来说，还是有一定的价格优势的．
毕竟很多内贸的商人来说，由于数量的限制，不大可能直接从工厂买货．..

呵呵，不知道这里的经营者直接从工厂买货的依据是什么，在没有跑出一定量的前提下，你只能从代理商那里拿货，也有可能的情况是你从厂家直接拿货的价格甚至高于地区代理商，如果有地区代理商的情况，你甚至不可能拿到货。不知道这种可不可能存在。。。

97入学是同一届的。说实话，我还是最主要的是湖州缺少足够多的作坊类企业。这点导致了做这个小商品批发没有任何的优势。路桥说的很对，无论是织里的童装，义乌的小商品，永康的五金还是台州的模具，都有相当的规模和完善的产业链。从某种意义上来说，市场是应运这种产业链完善的需要，正是由于产业的发展才会导致有了专业性的市场，湖州缺少这种底蕴和基础。