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[口水楼市]繁华过后一地鸡毛,上海人走了!留下一堆上海投资特供房,嘉兴房产又该何去何从?湖州需警惕!

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楼主  

各位好。

还记得去年5月底么,我们第一次在公众号里,抛出【紧急消息】上海人来了!嘉兴房产人,嘉兴房价该何去何从?

这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销,也因此引发了旷日持久的,有关分销、有关外地投资客的全面讨论。

斗转星移,一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂,都烟消云散。只留下一个不争的事实:嘉兴因上海客户的大量涌入,至今日,房价也接近翻倍。

如今,时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情,又将因上海客户,出现全新的变化!

2017下半年,那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角,具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群,也可能要撤了!


1,上海与嘉兴,二手房市场如出一辙,全部进入快速降温通道。

上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》,其中数据显示,今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米,同比减少58.4%,创2013年以来近4年同期成交面积新低。

6月份,上海二手住宅成交面积98万平方米左右,环比减少15.9%,同比减少56.4%,成交面积不及去年月度成交均值的四成,且是2011年以来的同期最低点。

报告同时也预计,下半年的上海二手房市场,仍处于降温通道。

不但上海二手房成交量大幅下滑,嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样,就两个:银根紧缩,一二手房价格倒挂。

二手房交易,是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善,就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃,或者压根就卖不出去,哪里来的钱再去买新房?

2,银根紧缩,个人住房贷款大幅收紧。

银行贷款政策与去年相比,不可同日而语。

去年上海人在嘉兴买房,最低首付仅需两成。120平的房子,总价100万,若名下无贷,首套房只需要投入20万资金。

而如今,外地客首套房,打底就5成首付!

而且贷款额度,一个月比一个月少。

而且贷款利率,一个月比一个月高。

针对一手房,首套房清一色基准利率甚至上浮,放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。

二手房就更惨了,首套房基本都要上浮,而且放贷时间遥遥无期。你是房东,你能接受卖套房子,半年后再收50%款么?

20万买套嘉兴住宅的年代,一去不复返了。



杭州各大银行的贷款政策,仅供参考。
这还是针对本地客户。
外地客户更是各种不待见。。

3,限价引起的首付比例再提高。

刚才提到了,外地客户目前在嘉兴买房,名下无贷,首套房,首付5成。

但实际操作中,5成首付,现在真的够了么?

无论是一手还是二手住宅,实际都根本不够!

一手新房,因受限价影响,备案价都大幅低于实际成交价。

列举主流新房计算公式:

一套新房建面120平,网签备案价10000元/平。另含车位25万,精装修2500元/平,实际总价175万。

这套房子,外地客户购买,首套房贷款部分:120*10000*50%=60万。

剩余175-60=115万,全部要付现金!

实际首付比例高达115/175=65.7%

让对比再深刻点:

去年6月,外地客在嘉兴买房,120平,总价100万,没有限价没有合同外收费没有车位捆绑,首套房首付最低仅20万。

如今同样120平,房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后,首套房首付要115万!

从20万到115万!这就是一年以来,外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化!

然后,二手房呢?一样惨。有一个名词叫做:银行评估价。它与一手房限价相似,也与实际成交价大幅背离。当然,现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放!



一二手房价格严重倒挂,
银根紧缩,贷款从严
一手房供应量大幅提升
下半年,二手房市场将陷入冰封期


以上三点,导致一个后果:

市场的流通性,急剧萎缩。

流通性变差后,需求端没有了可持续性。

人们总是在不断买房,但买来的房子却怎么都卖不出去。

于是,这一年来,那摧枯拉朽般,三个月横扫嘉兴的上海购买力,那旺盛的投资需求,都在迅速萎缩。

上半年疯狂入市,排队摇号、全款购房的本地购买力,也因卖不出房子,可持续性减弱。

本地与外地需求均大幅减弱,那供应端呢?


4,嘉兴新房,呈现外溢性市场的一贯特征。

最近在走访了五县两区十几个楼盘后,我最深的感触是:

满眼刚需投资房,改善产品全绝迹。


这十几个嘉兴的楼盘,仅仅只有1-2个,是针对本地改善型需求的。

多数项目都面向刚需客户,还兼顾了外地投资客需求。主力面积段,大都在80-100平。

换句话说,你在下半年,在嘉兴市区,能买到的140平及以上的改善级产品,户型不错的,品质还过硬的,屈指可数。

甚至,需要抢得头破血流。

改善型房源稀缺,那刚需投资房就爆棚了。

尤其是那些大量的上海投资客特供房。

这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息:

户型设计功能第一,规划尽量省钱,品质无从谈起,小区配套一无所有。

像极了我16年年中,考察过的一个城市:

昆山&花桥。

嘉善一个新盘,一期六栋高层,其中有一半,都不挖地库。
主力面积段:90和95两种,最大户型110。
目前单价16000-17000元/平。
光从沙盘看,完全体现不出嘉善最高价楼盘,应有的品质。

这些面向上海客户的投资特供盘,无一例外,都在遇到瓶颈。

刚分析的三点,使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降,部分项目已不到10%。

如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定,那一旦他们走了,该如何收场?


5,总结:

因流通性减弱,购买力不断衰退,购买成本又以几何倍数上涨,

于是,上海人可能要走了。

留下一个房价翻倍的嘉兴,以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。

这就是外溢性市场的标准状态。

我们的前任EX,就是昆山。

去年这时,也是如此这般的模样。

满眼80-105的小户型,满眼500元装标的超低配精装房,满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。

我们不能改变一个城市的气质,只能告诉大家,适合嘉兴人的买房逻辑:

你得尽量买嘉兴人认可的房子。

嘉兴人认可的地段,认可的户型,认可的学区,认可的品牌房企+成熟规范的产品。

一切都将回到原点。

一个封闭性的市场,一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。

上海客户,只能等上海的二手房回暖、银根放宽后,来日再相会了。

二手房市场,市场改善需求的源泉。
下半年,不但没了如此盛况,甚至可能会跌入漫长的冰封期。



最后,讲一个小故事。

前几天,陪一个开发商朋友市调。

他刚来嘉兴没几个月,市场不熟。

我们路过国际商务区,从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来,看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅,他问我:“这是哪个楼盘?造的不错啊。”

我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼,对他说:“这是云东公寓,是一个安置小区。”

————禾枫说楼
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发表于: 2017-07-17 12:41:22 举报
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说的不错,让我想起了悦山湖,明明是郊区刚需盘的定位(小面积,人车不分流),却卖出了豪华盘价格。
发表于: 2017-07-17 13:01:17 举报
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湖州也已进入这阶段了,大量二手房需要抛售,本地接盘的需要擦亮眼睛了,千万不能买上海人的,因为里面可能有骨灰盒

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发表于: 2017-07-17 13:23:01 举报
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所以现在本地那些被炒高的楼盘就尴尬了
发表于: 2017-07-17 13:23:27 举报
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时间是最好的证明!!

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心如止水
发表于: 2017-07-17 13:26:31 举报
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期待后期湖州楼市更精彩,有些楼盘上电视的机会越来越多

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发表于: 2017-07-17 13:28:58 举报
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名仕府 悦山湖   佳源都市  上海投资客应该最多
发表于: 2017-07-17 13:35:30 举报
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小茶:名仕府 悦山湖   佳源都市  上海投资客应该最多 (2017-07-17 13:35) 

到时售楼中心都会被上海人推掉

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发表于: 2017-07-17 13:45:52 举报
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上海人离开嘉兴后都来湖州了。
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发表于: 2017-07-17 13:45:58 举报
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发表于: 2017-07-17 13:47:58 举报
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