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[口水楼市]品牌房企进军,改写三四线楼市格局

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2016年,浙江省“去库存”任务全面完成。虽然各个城市的库存有所差别,但目前消化周期基本在合理区间。
  与此同时,一些品牌房企也不再对三四线城市“谈虎色变”,在杭州地价高企之时,为了维持企业发展,他们选择去二线城市以及三四线城市“错峰”拿地。这些城市的购房者们,就像两年前的萧山一样,突然发现多了不少外来房企的面孔。
  浙江房企、外来大鳄
  纷纷布局三四线城市
  当杭州的土地市场几乎成为外来大鳄的囊中物时,一些浙江本土房企也在省内其他城市大肆拿地。
  去年12月28日,德信成功竞得台州黄岩区两宗商住地,至此,2016年全年,德信已经在省内12座城市成功竞得19宗地块,在温州、宁波、丽水、衢州、德清、义乌等城市,德信均有所涉猎。据悉,目前德信土地储备已经超过350亿元货值。
  与德信一样,2016年在省内三四线城市频繁拿地的房企不在少数。另一家浙系房企中梁地产,也是“小步快跑”,在三四线城市不断充实土地储备。仅2016年上半年,中梁地产就在17个城市获取28个项目,投资金额逾百亿元,其中浙江省内城市(除杭州外)占80%以上,在主战场温州拿了6宗地,并首次进入嘉兴、舟山、衢州等三四线城市。
  而一些外来房企,同样在浙江除杭州以外的城市掠食。擅长做中高端产品的融创,2016年在宁波拿下两宗商住地,一宗宅地,楼面价均在12000元/m2以上,2016年2月拿的东部新城宅地已经亮相,售价在3万元/m2以上。
  有着“三四线城市之王”称号的碧桂园,产品已经覆盖浙江省大部分三四线城市,重点布局了温州、台州、金华、衢州等城市。其浙江区域2016年销售额在150亿元左右,温州、衢州各占近1/3。在碧桂园看来,温州、衢州、嘉兴、丽水这些城市仍有不少潜力可挖。
  在杭州主城区拿块地的钱
  可以在三四线城市拿多宗地
  对于这些到浙江三四线城市拿地的房企来说,一是为了对冲杭州高价拿地的风险,二是扩大销售额,维持企业发展,再者,部分三四线城市的房地产投资可能有更高的利润空间。
  相比杭州,省内大部分城市的地价相对便宜。一位品牌房企前期投资部的负责人说,在杭州主城区范围拿一宗地,可以在一些三四线城市拿两三宗,甚至更多的地。
  而作为副省级的城市,宁波去年出让的土地楼面价大部分都在1万元/m2以下。甚至像鄞州区部分地块楼面价都在4000元/m2左右。相比之下,杭州连余杭大部分区域的楼面价都不止这个价格。
  “三四线城市有个好处,就是标杆企业未必看得上,这样楼面价往往不高,有些甚至底价成交;再加上一二线城市需求的溢出效应,三四线城市的需求量也不小。我们放在一二线可能是中偏上的产品,到了这些城市,可能就是标杆了。”中梁地产相关负责人告诉记者。
  尤其是调控周期下,一二线城市的房地产市场放缓,这个时候曲线进入一些性价比更高的二线或三四线城市,不失为一种良策。
  德信集团相关负责人列举了温州、宁波、丽水、衢州、义乌等优质的城市,“这些城市往往是经过反复调研的,他们的经济具有活力,市场供需关系健康,客户改善型需求比较旺盛,购买力也很强劲。”
  德信2016年在全国销售超过150亿元,而它在温州的年销售额就超过50亿元,占集团总销售额的30%。
  也有城市因2016年投资客的兴起,而火了一把。上海为主的投资客蜂拥而至,使得嘉兴不少楼盘的均价增长40%以上,成交量也骤增。与此同时,不少开发商重点布局嘉兴,像中梁、祥生、金地、中铁建纷纷进驻。
  “作为上海经济圈的城市,嘉兴到上海高铁20分钟,房价差距悬殊,这种城市是有机会的。还有像全年总销售额在50亿元以上并保持增长的三四线城市,也是有机会的。”祥生地产执行总裁赵红卫接受记者采访时说。
  但也有业内人士表示:“对于投资客推动涨价的城市,到了调控周期,已经进入的开发商还是要把控风险。”
  因城施策,不再盲目做产品
  三四线城市改善需求释放
  过去,浙江房企也曾诞生过一波进军三四线城市的热潮,绿城、滨江都在列。然而,不少房企都踩到了坑里。其中一个原因,是没有因地制宜,要么拿的地太大,导致供应量过多,要么做的产品太高端,超出了当地市场的承受能力,房地产调控之后,供应量就变成了库存量,吞噬了所有利润,甚至深套其中。
  也因为如此,在去库存之前,房企一度谈三四线城市色变,唯恐避之不及。
  如今,当房企再度进军三四线城市,就显得谨慎多了,不再盲目做产品,而是因城施策,因地制宜。
  “我们对每个三四线城市都进行调研,根据他们的购买力以及当地实际需求,来设计产品。事实上,我们也更愿意做些改善类产品。品牌溢价、产品附加值加上不高的土地成本,这类产品的想象空间更大。”一位已经在三四线城市有所斩获的本土房企负责人透露。
  近两年杭州楼市火爆,很大一部分原因是改善型需求的爆发。而在三四线城市,同样有这样的需求存在,他们也希望住更好的房子,享受更好的服务,但同时又具有性价比。
  在采访中,许多品牌房企纷纷选择在三四线城市做些改善类产品。
  “宁波市场正在从原来的刚需和改善型混合市场,转变到以改善型为主的市场。”融创宁波府营销总监龙文军说。
  德信在宁波的首个项目宁波德信东宸,户型面积也基本都在110m2以上。
  记者了解到,目前三四线城市的库存,主要集中在刚需楼盘上,改善型楼盘的供应量相对来说并不大。
  如此一来,具有产品优势的品牌房企就有了更大的优势。“宁波市场对品牌房企的接受程度很高,像万科、融创、龙湖以及德信这样的品牌,产品做得稍微高端点,基本不愁卖。我们选择的核心区,库存销售周期基本都在3~6个月。”龙文军坦言。
  而一些三四线城市,对品牌房企的热衷度也非常高。“像绿城在舟山开发的产品,每一次都是热销的,我自己就有一套,均价也才1万多元/m2。”一位常住舟山的余先生是典型的“绿粉”。
  赵红卫说:“把在一二线城市经历市场考验的、口碑好的产品,拿到三四线城市,让他们享受更好的生活配套,对房企来说,溢价更高,还能保证占有率。”
  数据显示,2016年的宁波市场,销售前六位的分别是万科、荣安、中海、信达、雅戈尔、中国金茂。非当地的品牌房企已经占据了市场主流。
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发表于: 2017-01-12 15:10:13 举报
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