[评楼论房]湖州国际小商品城二期今早开盘 罕见火爆场面 一楼商铺哄抢

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阿通频道。。。。湖州最垃圾的频道。。。滚动来滚动去。。。。就播这种拉稀。。。

建议下次这种大型活动，大家也有空也可以多关注和去亲眼看一下哈。

不到现场感受一下的话，下的定论也总是带着自己的猜想在其中~

无论您对小商品城是否有信心，但有一点要明确的是，
我们浙北房产网对于这次的小商品城二期开盘的新闻报道是客观反映开盘盛况。
我们的文字绝无夸大其词。
照片也不存在作假。

“湖州国际小商品城”听听这个名字，和宣传，就知道他的定位是批发，而不是零售，火不火的起来在于产品的批发做不做的起来，靠零售火起来，那还是以后N 年的事情了。要做成一个大的批发市场，你的价格就要有优势。举个例子，义乌的饰品便宜，大家都知道，因为义乌当地饰品行业拥有完整的产业链，所以基本上都去义乌批发。假如湖州的价格远远高于义乌，谁来批发你的产品啊。说卖商铺卖的很火，没有那么多批发商入驻，你出租给谁啊？买的人还是收不到房租，请问你何来的收益？

投资本身就是一种机率行为，只有高低之分，没有绝对的说法。对于商业地产，依据一定的原理和经验，结果是能在一定程度上判断出来的。这个项目存在一些问题，我举例来说一下。

1、商业项目的商铺价格是由租金决定的，而租金是该商铺所销售的产品的平均利润率决定的。这些原理不是人为可以决定的。所以一些项目提出第一、二、三年的回报率是7%、8%、9%都是人为确定的，而且这个回报率是开发企业自己定的，一不透明（到底市场能接受的实际租金是多少没人知道，那当然就没有办法判断到底有没有7、8、9个点的回报率，如果没有，则这样的销售价格是没有支撑的）；二人为操控（从价格上直接扣除三年的租金这种方式说到底就是开发企业的数字游戏，定一个目标价格，然后销售的时候拉升一定幅度，再优惠给你，也许最后的销售价格比目标价格还高一点）。

2、湖州缺乏产业基础。一个好的商业项目是当地产业发展到一定阶段的必然产物。比如说义乌，那里的轻工业是非常发达的，到处都是家庭作坊，到处都是工业区。这个项目在选址上看得出是定位瞄准全国市场甚至国际市场，可是湖州一无产业基础，二无出口优势，三有全国城市专业市场在前，四无政策扶持，五无后发优势，要很好发展起来，难。再说现在电子商务的迅猛崛起已经蚕食了相当部分传统商业项目的份额，甚至颠覆了传统交易行为，大大节约了交易费用和成本。

3、布局有问题。主打小商品，兼营12大种类。说实在的，这个项目有点像巨大的迷宫，而且出入口太多，很难汇集人气，也没办法利用人流制造商业氛围。这会加长市场的培育期，加大培育难度。凡是成功的商业项目在结构和布局上基本都遵循简单原则。

4、统一经营的时间太短。三年对于一个市场来说太短了，但对于销售来说，足够了。三年里市场刚刚站稳脚跟，目前的经营格局很可能被投资者在高租金的吸引下打乱，一个直接的结果就是当年的业态规划要服从市场意志，业态的规划完全被租金的高低和商品的平均利润率打乱。

以下是引用露桥的发言：
RE:湖州国际小商品城二期今早开盘 罕见火爆场面 一楼商铺哄抢
投资本身就是一种机率行为，只有高低之分，没有绝对的说法。对于商业地产，依据一定的原理和经验，结果是能在一定程度上判断出来的。这个项目存在一些问题，我举例来说一下。
1、商业项目的商铺价格是由租...

我想借这个机会，跟这位朋友探讨一下您提出的四个问题
1、关于回报率的问题。目前国内的商业地产，也就是通过返租来销售招租的市场、商场也好。回报率确实7-9%之间，但是这个回报率不是开发商自己说的。其实这个回报率是通过正规的程序，机构测算出来的，业内已经用了10几年了。中间的幅度差是因为不同项目而造成差别。楼主对于回报率的质疑，只能说楼主可能从事这类返租项目时间太短。其二、关于3年租金购房时一次返还。这个单纯的说只是一个开发商的策略。具体什么时候返，这个是由开发商根据市场营销定出的策略，但是对价格是没有必然影响。毕竟，决定价格的，主要还是项目本身及前景。
2、关于缺乏产业基础的问题。
1）楼主可能不了解湖州国际小商品城的项目。据我所知，那个项目也就8W平方，比新的浙北大厦还小。
2）那个项目据说定位是浙北、皖东、苏西南地区的批发配套。
从以上两点，我们就知道，这个项目本身就不能跟义乌等作全国市场做比较。湖州国际小商品城为了服务好浙北、皖东、苏西南地区的定位，从原产地招商，如海宁，义乌等，目的是希望这个区域作批发的，省点路费，省点精力去义乌批发，直接在湖州批发就好了。因为老板都是同一帮人。这样来看，只要这个区域的批发客老板在湖州小商品城拿的价格跟义乌贵差不多。我相信还是有市场的，当然这个我们是不用管，开业后市场会考验的。
关于电子商务的问题。这个我跟楼主都认同，未来肯定是电子商务的天下。但是目前来看，做小商品的老板，目前层次比较低，年纪比较大，楼主，您看看府庙的那些老板就知道，在小商品这块，电子商务还早。
3、关于布局和业态的问题。
1）、先说布局，零售市场和批发市场的区别就是布局。零售市场往往通过路口，动线来延长顾客的逗留时间，所以有些商场 你进去了就显的很迷茫，都不知道怎么出去。但是批发市场不同，要的就是四通八达。这其实是不同市场的购物习惯而形成的。零售市场，顾客都是随即消费的，但是批发市场，往往是定点拿货的。
2）、关于业态，我相信前期他们项目提出的十二大业态，估计也是经过调查，他们定位的这个区域，目前来说缺少的批发市场来定的。
但是，如果楼主真正从事过类似的工作，我们会发现，业态都是根据招商进程不断调整的。因为你项目定的业态，不是左右想做这个市场的老板认同的，往往有些业态，招商中，很多老板看中的这个区域这类业态的发展潜力，所以往往到最后，业态是没有这么多的，哪类老板进来的多，哪个业态就大点。我估计他们项目十二大业态肯定没这么多。
4、关于委托经营的时间问题
这个问题我基本跟楼主想法一样，3年稍为短了点，最好是5-7年。但是委托时间长会对销售有影响。买商铺的，投资客不知道为什么讨厌时间长，其实时间越长，成功的机会越高。
但是，这个委托经营的年限，倒还是可以补救的。比如剩下一年的时候再续签。当然续签这个工作会很累。

以上问题只是出于一个跟楼主一样业内人的不同想法。纯属探讨。