[评楼论房]这也是一种政府监管的缺失（关于天盛车位）

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以下是引用华丽的D调的发言：
RE:这也是一种政府监管的缺失（关于天盛车位）
其实我在胡小姐的帖子里也回过，对这样的20年使用权一次性买卖的方式也有过案例，有打赢的也有打输的，反正现在法律没有对这块有明文规定。
人防工程是在造房子的时候要求造的，可以造在小区也可以造在别处...

当房屋卖给业主时,地库车位的的投资方自然转为全体业主,除非开发商能证明地下车库建造费用没列入建房成本由业主分摊.

2、关于开发商配套建设的地下车库的权利归属。
2.1 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”反过来说，在开发商未将地下车库计入公用建筑面积，也未将建设车库的工程费用计入商品房价格的情况下，开发商当然有权根据“谁投资、谁所有”的城市地下空间利用规则，对地下车库享有所有权，从而有权对地下车库以独立使用空间进行销售。
2.2 另一方面，如果开发商将地下车库计入公用建筑面积，或将建设车库的工程费用计入商品房住宅价格的情况下，则开发商无权再对地下车库进行处分，该车库的权利应当归属于小区的全体业主共有。我们知道，业主在购买商品房的时候必将随付分摊的有两个部分的内容，一部分是开发商受让使用的国有土地使用权面积，另一部分是以建筑实物形式存在的共有建筑面积。业主分摊的国有土地使用权面积由国土资产管理部门颁发《国有土地使用权证》予以确认，分摊的共有建筑面积在房产管理部门颁布的房屋所有权证上注明。而根据市场交易惯例，开发商出售的房屋的价格不仅包含了房屋套内使用面积的价格，也包含了购房者应分摊的国有土地使用权，同时还包含了应分摊的共有建筑面积。因此，在开发商将其建设的房屋出售给业主后，随房屋一同出售并发生权属转移的也应当包括依附在该房屋上的公摊部分，即该出售房屋上应当负担的国有国有土地使用权面积和共有建筑面积。因此，在开发商将地下车库计入共有建筑面积，或将建设车库的工程费用计入商品房住宅价格的情况下，则开发商无权再对作为共有建筑面积而随房屋一起发生权属转移的地下车库进行处分，否则即属于重复出售，属于对业主权利的不当侵犯。
在开发商将地下车库的面积列入公用建筑的情况下，因双方在购房合同中已对公用部位和共有建筑作出明确的约定，因此也可以直接而无争议地确认其权利归属于全体业主所有。但是，在双方并未在购房合同中约定地下车库属于共有建筑的情况下（开发商确实也没有将其列入共有建筑），购房者如何证明商品房价格中已经包含了建设地下车库的费用进而对该车库提出权利主张，将会面临一个带有实务性的法律问题。例如，业主主张开发商虽然没有将地下车库列入共有建筑转由业主分摊，但事实上已经将建设地下车库的费用以其他方式摊入房屋的销售价格中，而开发商则矢口否认。那么在此情况下，举证责任在哪一方呢？如果说根据“谁主张，谁举证”的原则，则举证责任当然在业主一方，但业主可能永远也无法从开发商手里取到相关的财务凭证以证明其主张。那么，是否可以适用举证责任倒置的原则，由开发商来举证证明其所销售的房屋价格中不包含建设地下车库的费用？本文认为，虽然根据《价格法》的规定开发商有权自主决定房屋的销售价格（经济适用房除外）而不受任何部门的直接干预（但政府通过税收、贷款利率等手段进行间接调控），也无须向相关行政部门申报房屋销售的价格构成（如，是否包含了建设地下车库的建设费用等）。但是，在诉讼过程法官仍然有权根据原、被告双方法律行为的性质以及双方的举证能力等因素合理分配举证责任，确定某一待证事实的举证义务人。由于开发商手中确实持有相关的财务凭证且该财务凭证可以完整地反映出开发商销售的房屋的价格构成，因此，如果开发商在诉讼过程中拒不提交的话，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第75条：“有证据证明持有证据的一方当事人无正当理由拒不提供的，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，推定该内容成立”的规定，法院可根据该规定直接认定开发商销售的房屋价格中已经包含了地下车库的建设费用，从而作出对业主有利的认定。